飲んべえ横丁

投資

不動産投資〜営業マンの言いなりになると危険だ

2017/05/01

LINEで送る
Pocket

不動産投資関連の集まり

不動産投資をしている人が集まる会に行った。
不動産会社主催ではないのだが、不動産会社の営業マンと、その営業マンから物件を購入している人が数人来ていた。

購入した経験者の話を聞いて驚いた。
物件購入を決断した理由を、皆が揃って「営業の◯◯さんが信頼できる人だったから」と言うのだ。
「物件を紹介されて、その場でハンコを押しました」
「◯◯さんに全てお任せしているので、自分の物件を一度も見たことがありません」
そういったことをむしろ誇りであるかのように得意気に話す。
中には営業マンに言われるがままに数ヶ月の間に10物件以上取得した方もいて、本当に驚いてしまった。

不動産を買うということ

実際に受けた営業の話

私が不動産会社で実際に紹介された物件の話をしよう。
その不動産会社を訪れたのは、その会社の社長の著書に非常に感銘を受けたからだった。
不動産は投資ではなく事業であると謳っているその本には、不動産は購入して終わりではなく、そこからいかに管理していくかが肝だと書かれていて、非常に興味深かった。

「弊社は不動産を売って終わりではなく、その後の管理に力を入れている会社です。
なので、長い目で見てもきちんと利益の出る物件のみをご紹介します」
こう言うその会社の営業マンも誠実そうで、私は物件の紹介を受ける前から買う気満々でいた。
 

紹介された物件

紹介された物件は神奈川県海老名市の物件で、JR相模線の小さな無人駅から徒歩10分以内に建つものだった。
築27年の一棟ものの木造アパートだ。
1Rが18室と物件の規模は大きいが、金額もまた9000万円超という大きいものだった。

「もし満室になれば、利回りは9%です」と営業マンは言う。
しかし今現在の空室状況を尋ねると、18室のうち10室が空室だというではないか。
「リフォーム中なのです。ここに書いてあるとおり、お引き渡しするのは半年後になります。半年後に満室にしてお渡しします。」と営業マンは言うが、部屋のリフォームに半年もかかるはずはない。
もうすぐ3月の繁忙期を迎えるというのに、客付けに半年かかるのであれば、その後退去が起きるたびに長期間の空室が発生しそうで怖い。

そして相模線は何度か利用したことがあるが、あの小さな無人駅に住みたい人がそうたくさんいるとは思えない。
営業マンは言った。
「人の好みはそれぞれですから、住みたい場所は人によって違います。
経済状況も人によって違います。どんな場所でも住む人はいるから大丈夫です。」

一生懸命その物件のいいところを探そうとしたが、決め手になる点が見つからなかった。
しかし、その会社と営業マンを信頼したかった私は、家に帰って検討させてください、といったん保留にした。
 

検討とその結果

帰宅して、その物件の積算価格(土地と建物をそれぞれ現在の価値で評価した額)を試算してみた。
計算結果は約3000万円だった。
(積算価格の計算方法を知りたい場合はこのサイトが参考になる)

現在価値が3000万円の物件が9000万円超で売りに出されている…。
この点について営業マンに聞いてみた。
「弊社の物件は収益還元法(物件の収益力から物件価格を計算する方法)で計算し、銀行に融資打診をしています。
銀行は返済が不可能な物件に融資はしません。融資がつくからこそ物件にこの価格がつくのです。」

…いやいや、銀行は返済可能な物件に融資をするのではなく、返済可能な人間に融資をするのである。
もし銀行が融資をOKするならば、それはこの物件ではなく、私達夫婦の給与目当ての融資だ。
私は、この物件と、この不動産会社に見切りをつけた。
 

知識を持つことの大切さ

その後、営業マンとのやり取りで判明したことがある。
この物件は、この不動産会社が仲介し、管理をしている物件だった。
今の所有者が購入するときに「将来は9000万円超で売却できますから安心です」という謳い文句で販売したらしい。
その所有者が売却したいと言い出したので、9000万円超で購入してくれる、知識はないが属性のいい初心者を探していたのだろう。

私には「10年後でも8000万円前後で売却できます」と言っていた。
10年経って売却したくなったら、8000万円で購入してくれる知識のない初心者を探すのであろう。

実際にこの営業マンが言うように、半年後に満室になり、10年間満室が続き、8000万円で売却できるとしたら、買ってよかったという結果にはなる。
しかし、こういうババ抜きのようなゲームに参加するつもりはない。

営業マンの言いなりになることのリスクの高さを身をもって知った一件だった。
 

続きもあります


 

Facebookページには
更新情報と裏話を書いてます

Twitter で

広告

関連コンテンツ

-投資